16/03/2019

Fusione di immobili e agevolazioni prima casa

Cosa si intende per fusione di immobili

La fusione di immobili consiste nell’accorpamento di due o più unità immobiliari o di un’unità immobiliare con la porzione di un’altra.

  • Ad esempio, si ha una fusione di immobili quando due appartamenti adiacenti vengono uniti abbattendo una parete o aprendo una porta nel muro di separazione.
  • Un altro caso molto diffuso è quello in cui si uniscono due appartamenti sovrapposti, realizzando una scala interna di collegamento.

Le agevolazioni prima casa per fusione di immobili

Per l’acquisto di un immobile avente i requisiti di prima casa, è possibile usufruire di agevolazioni fiscali, consistenti in:

  • imposta di registro al 2%
  • imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro.

Per ottenere queste agevolazioni è però necessario che l’acquirente:

  • non sia proprietario, anche in comproprietà con il coniuge, di un’altra abitazione nel Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare
  • non abbia già acquistato un altro immobile con tali agevolazioni.

Come ottenere le agevolazioni prima casa per fusione di immobili

Le agevolazioni prima casa si possono ottenere se sussistono le seguenti condizioni:

  • ci si impegna a procedere alla fusione degli immobili preferibilmente entro 1 anno dalla stipula dell’atto di acquisto
  • la casa ottenuta dalla fusione non presenta le caratteristiche di immobile di lusso, secondo quanto stabilito dal decreto del Ministro dei Lavori pubblici 2 agosto 1969.

Pertanto, non è più necessario procedere alla fusione degli immobili prima della stipula dell’atto.

In teoria, i due appartamenti potrebbero appartenere anche a due proprietari diversi.

Nell’atto notarile bisognerà però indicare esplicitamente l’intenzione di provvedere alla fusione.

Per fruire delle agevolazioni, naturalmente, permane il requisito che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intende fissarla entro 18 mesi dall’acquisto, o in cui esercita la propria attività.

Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili

In genere, si consiglia di effettuare la fusione entro 3 anni dalla stipula dell’atto di acquisto.

Non esistono però norme che prescrivano tale termine.

Da dove nasce questo riferimento temporale?

Il termine di 3 anni è quello che l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione per compiere eventuali accertamenti e decorre in realtà a partire da un anno dalla registrazione dell’atto.

Dopo un anno dalla stipula, quindi, può capitare che l’Agenzia possa verificare se i lavori sono stati effettivamente realizzati e procedere, nel caso in cui non siano ancora iniziati, alla revoca delle agevolazioni.

Nel caso in cui i lavori siano stati effettuati invece tardivamente, ma l’amministrazione non abbia ancora compiuto l’accertamento, è possibile che questa rinunci a comminare sanzioni.

Tuttavia, è sempre meglio evitare di esporsi a tale rischio e quindi realizzare la fusione nel più breve tempo possibile.

Come procedere alla fusione di immobili

Per godere delle agevolazioni sarà necessario effettuare i lavori edilizi il prima possibile.

L’accorpamento di unità immobiliari è considerato un intervento di manutenzione straordinaria, pertanto per realizzarlo è necessario presentare al Comune una delle due seguenti pratiche:

  • CILA, Comunicazione di Inizio Lavori
  • SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Alla CILA si ricorre nel caso in cui i lavori non richiedano interventi sulle parti strutturali;

alla SCIA nel caso contrario.

Ad esempio, se per unire due appartamenti adiacenti è sufficiente aprire un vano in un muro non portante, bisogna presentare una CILA;

se il muro è portante e per aprire il vano bisogna effettuare interventi strutturali, serve la SCIA.

Se per unire due appartamenti sovrapposti si può utilizzare la scala preesistente, è sufficiente la CILA; se occorre realizzare un foro nel solaio per far passare la scala, serve la SCIA.

Al termine dei lavori, bisogna dichiarare anche la variazione per fusione catastale.

Il tecnico incaricato procederà alla soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti e a individuare un nuovo subalterno identificativo dell’unità immobiliare derivata dalla fusione.

Sarà importante che l’unità immobiliare risultante sia censita in una categoria catastale che non la faccia identificare come immobile di lusso, quindi sono escluse le categorie A/1, A/8, A/9.

Le Agevolazioni fiscali per la fusione di immobili

Le spese per affrontare i lavori edilizi della fusione di immobili, così come tutte le spese correlate, comprese quelle tecniche, possono usufruire della detrazione 50% o della detrazione 65%.

L’accorpamento di unità immobiliari è infatti un intervento di manutenzione straordinaria e rientra proprio tra i lavori agevolabili.

Attenzione: il tetto massimo di spesa e l’importo detraibile si determinano facendo riferimento al numero di unità immobiliari di partenza.

Così, ad esempio, per la detrazione 50%, dove esiste un tetto di spesa di 96.000 euro, si dovrà considerare questa somma moltiplicata per 2, se si uniscono due immobili, per 3 se se ne uniscono tre e così via.

Per i lavori di accorpamento è possibile anche usufruire dell’IVA agevolata al 10%. Per l’acquisto dei materiali invece se ne può usufruire solo se a effettuare l’acquisto è direttamente l’impresa esecutrice dei lavori.





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